Большая часть населения не имеет возможности купить квартиру, без привлечения кредитных средств. Оформление ипотеки для многих единственный способ обрести собственное жилье. При этом недвижимость является гарантом выплаты. Поэтому на время предоставления кредита и до момента его полного погашения, квартира находится в залоге финансовой организации. У владельца недостаточно прав, чтобы беспрепятственно продать или подарить квартиру.
Обременение квартиры регистрирует государство. Все манипуляции с жилым объектом обязательно вписываются в госреестр. Поэтому покупатель без труда может найти всю необходимую информацию о квартире.
Как показывает практика, продавать жилье, которое приобретено в ипотеку, невыгодно. Необходимо снизить стоимость ниже рыночной. Так как многих это отталкивает. Так же нужно оформлять дополнительные бумаги, а это отнимает много сил и нервов.
В среднем ипотека оформляется от десяти до двадцати лет. В течение этого времени владельцы ипотечного жилья по разным причинам могут захотеть изменить жилищные условия. Квартира, находящаяся в ипотеке, в любом случае оформлена на заемщике или созаемщиков, поэтому законом не запрещено реализовывать его. Но провести сделку можно с определенными ограничениями, а именно, нужно согласие банка, в котором оформлен долговой договор.
Досрочное погашение долговых обязательств
Самый простой вариант – рассчитаться с банком за ипотеку досрочно. В таком случае квартира будет принадлежать только покупателю, и вмешательство третьих лиц не нужно. Единственная проблема – где взять денег. В таком случае на помощь могут прийти близкие или надежные друзья. Нужную сумму можно будет отдать после продажи квартиры.
Так же можно найти человека, который заплатит полную стоимость ипотеки. Он может пойти на встречу в том случае, если ему необходимо это жилье. Идеально подходит район и стоимость квартиры.
Продажа обремененной квартиры с разрешения банка
Если банк дает свое согласие, нужно немедленно продавать квартиру. Все зависит от того, на каких условиях заключен договор. Опционы могут быть различными. Например, промежуток времени, по истечению которого заемщик может приступать к манипуляциям с квартирой. В других ситуациях необходимо выплатить определенную часть суммы. Обычно не ниже пятидесяти процентов. В любом случает, клиент должен доложить банку о своих намерениях.
Дальше нужно найти покупателя готового купить ипотечную жилплощадь. Выписать из квартиры всех прописанных там жильцов.
Когда получено одобрение банка, продавец получит всю сумму от покупателя. Есть несколько способов оплаты:
- наличными;
- перечисление на счет в банке;
- покупатель погашает кредит, банк снимает все запреты.
Перед продажей нужно проверить есть ли штраф за досрочное закрытие кредита. Если штраф большой, то продажа не выгодна. Так же очень рискованно уплачивать задолженность денежными средствами покупателя. Такие операции можно проводить, только если существуют договорные отношения между банком и покупателем.
Привлечение кредитора
Представить защиту обеих сторон может независимый банк-кредитор. Он выступает посредником, тем самым вынуждает внести первый платеж. После этого снимается запрет на продажу квартиры, после чего можно оформить договор купли-продажи. Кредитора всегда извещают об оплате долга продавца покупателем. Тем самым предупреждается факт мошенничества.
Снятие обременения с последующей продажей
В данном случае оформить сделку можно следующими способами:
- Предварительно оформить сделку купли-продажи. Зарегистрировать договор продажи жилого объекта. Клиент отдает предоплату продавцу. Последний погашает задолженность в банке этими деньгами и получает документы о том что, кредит выплачен. Затем оформляются все оставшиеся документы. Переоформляют квартиру на покупателя. Продавец забирает вторую часть долга.
- Снять обременение с квартиры до перехода жилья к покупателю. После согласия банка на бартер с недвижимостью, клиент-покупатель вносит денежные средства в две ячейки. В первой ячейки хранятся деньги за оплату ипотеки. Во второй – остальная сумма за квартиру. После сделки, банк забирает себе определенную часть денег за долг клиента, остальную сумму отдает продавцу. Оформляются все документы по сделке.
Замена заемщика
Клиент переоформляет ипотеку на себя. Продавец подает заявление в банк и признает себя неспособным выплатить кредит. Происходит переоформление квартиры и ипотеки на покупателя. Покупатель подает такие же документы в банк: паспорт, финансовое состояние, подтверждение доходов и семейное положение.
Банки редко одобряют нового клиента, если он имеет недостаточный доход для оформления ипотеки.
Все долги и проценты, которые накопились за весь период, так же оплачивает продавец. Если стоимость жилья стала больше на период продажи, разницу получает продавец.
Финансовые организации редко идут навстречу клиентам, если покупатель берет необходимую сумму в другом банке. Поскольку в этом случае кредитор теряет возможность получить свои проценты.
Если заемщик не в состоянии платить кредит или найти нового заемщика, банк может сам предложить должнику продать ипотечную квартиру. Если суммы от продажи квартиры не хватает погасить основной долг, то заемщик обязан выплатить оставшуюся разницу.
